Vendo? Compro? Affitto? Shortaffitto?
Sorprese (e non) del mercato immobiliare prima e dopo la crisi

di Dorotea Morlicchio Scognamiglio

Travail & Travels è dedicata alle competenze e alle esperienze professionali dei nostri soci. E’ difficile continuare a lavorare spostandosi continuamente, ma non è del tutto impossibile. Molti riescono a farlo, arricchendo la propria esperienza professionale con l’apporto di nuove idee, spunti, opportunità , colti anche vivendo all’estero.
Tale esperienza può essere qui condivisa ed essere utile a molti!
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Lavoro nel settore immobiliare da molti anni, mi occupo di affitti transitori e, negli ultimi anni, anche di affitti a lungo termine e di vendite, con la finalità di unire le due diverse competenze. Conosco dunque bene la situazione di molti miei clienti, proprietari spaventati dalla crisi economica, dall’abbassamento drastico degli affitti e, spesso, scottati da esperienze decennali di affittuari non paganti. La situazione, poi, si complica enormemente – ed è la triste esperienza di molti di noi – quando tali difficoltà si verificano in Italia, mentre il proprietario è in una sede estera, dall’altra parte del mondo…
Ovvio che in tali frangenti si alimentino molti dubbi su come ricollocare il proprio appartamento sul mercato: se continuare con un affitto tradizionale oppure posizionare il proprio appartamento come “casa vacanza”, se sia il momento giusto per vendere oppure se sia meglio attendere nella vendita, ma intanto acquistare e, se così, quali siano le aree maggiormente attrattive per investire e cosa aspettarsi per i prossimi anni.
Il mercato immobiliare, ultimamente, ha dovuto fare i conti con una crisi – lunga otto anni – che ha, da una parte, frenato le nuove costruzioni e, dall’altra, ha “stoppato” le compravendite di immobili già avviate. La lunga recessione dell’immobiliare fa sentire ancora i suoi effetti su un settore che difficilmente raggiungerà i livelli pre-crisi.
Secondo un’accurata analisi di Bankitalia, a pesare influiscono soprattutto l’incontestabile calo demografico e i problemi di accesso al credito di giovani e stranieri, ovvero proprio di quelle fasce di popolazione che hanno maggiori esigenze di acquistare. Infatti, a spingere la domanda di abitazioni negli Anni Novanta erano stati – secondo l’analisi – la crescita della popolazione residente e soprattutto l’aumento del numero delle famiglie, con un boom degli acquisti del +75%. A partire dal 2007, gli acquisti hanno cominciato a diminuire e nel 2013 si erano più che dimezzati.
Anche se si ritiene che la ripresa del settore difficilmente potrà tornare ai livelli precedenti, il 2014 ha segnato un anno di svolta per il settore immobiliare, con compravendite ed erogazioni dei mutui in aumento. Anche il 2015 ha confermato il recupero, con compravendite cresciute dell’8,4% sul territorio nazionale e con mutui e finanziamenti in crescita del 29,2% rispetto allo stesso periodo del 2014.
A tutt’oggi pesano sul settore le tasse sugli immobili e il calo del reddito disponibile delle famiglie, ma gli aggiustamenti fiscali in corso di approvazione e l’aumento delle concessioni di mutui rilanceranno definitivamente il mercato nei prossimi anni.
Da sottolineare che sta cambiando anche la nostra mentalità: se i nostri padri non avrebbero mai aperto un mutuo, preoccupati da questo debito così protratto negli anni, oggi dobbiamo considerare tutti l’idea che l’indebitamento (peraltro oggi a costi bassissimi) è il modo migliore per poter riprendere ad acquistare immobili.
Oggi, a chi mi chiede consiglio su cosa fare con il proprio immobile, risponderei di vendere solo se costretti, viste le condizioni del mercato. In alternativa, se si vuole vendere per comprare altro, consiglierei allora di comprare con un mutuo (ancora per un anno i tassi saranno bassissimi) e rinviare la vendita di 2 anni, così da poter profittare della ripresa che gli analisti prevedono.
Altro dato che mi fa piacere poter sottolineare e che, ritengo, abbia modificato il settore immobiliare residenziale negli ultimi due o tre anni, in quasi tutte le città italiane, piccoli borghi e centri turistici, è la possibilità di creare una “casa vacanza”, posta sul mercato per affitti brevi e legata a uso turistico o comunque transitorio. E’ questa una soluzione, non di difficile attuazione, che può determinare una crescita di introiti e che può contribuire a gestire la fiscalità e tutti gli oneri connessi alla manutenzione e alla gestione dell’immobile. Nel mio caso, questo nuovo trend si è rivelato essere anche un’interessante occasione di lavoro, che ho colto immediatamente. Sono infatti diventata una “property manager”, figura professionale sempre più riconosciuta. Posso dire di aver iniziato questo lavoro agli albori, già 15 anni fa, costituendo il sito “Home and Boat Italy” ( www.homeandboatitaly.com), società individuale che ho fondato nel 2007 e con cui gestisco un importante portafoglio di proprietà in affitto “short rent”: appartamenti di lusso, ville e immobili di pregio a Roma, Costiera Amalfitana, Toscana,Venezia, Firenze, Parigi e in Turchia.
Quando ho iniziato questa professione eravamo veramente in pochi e la consapevolezza dell’imminente crescita esponenziale del settore è stata una felice intuizione per chi ha vissuto e colto quel momento. Per chi volesse saperne di più, sono a vostra disposizione per qualsiasi approfondimento ed analisi.

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Dorotea Morlicchio Scognamiglio

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